「旧耐震基準とは、いつまでの建物のこと？」「古い家に住んでいるけれど、このままで大丈夫？」「旧耐震なら耐震工事が必要？」と気になっていませんか。

旧耐震基準とは、1981年6月1日に新耐震基準が施行される前に適用されていた耐震基準です。一般には、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物が一つの目安になります。

ただし、旧耐震基準に当たるからといって、すべての住宅が同じ耐震性というわけではありません。建物の構造やこれまでの改修、現在の劣化状況などによって状態は異なります。

築年数だけで安全性を判断するのではなく、今の住宅が地震に対してどの程度の耐震性を持っているのか確認することが大切です。

この記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違い、自宅がどちらに当たるか確認する方法、近年の地震被害、耐震診断・耐震改修の進め方まで解説します。

旧耐震基準とは？1981年6月に耐震基準が大きく変わった

耐震基準は、地震に対する建物の安全性を確保するため、建築基準法令で定められている基準です。

1981年6月1日に改正された建築基準法施行令が施行され、耐震基準が強化されました。それ以前の基準を一般に「旧耐震基準」、改正後の基準を「新耐震基準」と呼びます。

旧耐震基準では、震度5強程度の地震に対する耐震性が検証されていました。一方、新耐震基準では、それに加えて震度6強〜7程度の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことが求められています。

新耐震基準も「大地震が起きても建物がまったく損傷しない」という基準ではありません。大規模地震では、建物の倒壊・崩壊による人命への重大な被害を防ぐことを目的とした考え方です。

旧耐震基準と新耐震基準については、国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」で確認できます。

自宅が旧耐震基準かどうかはどう調べる？

1981年前後に建てられた住宅では、完成した年だけから旧耐震基準・新耐震基準を判断しない方が確実です。

国土交通省の資料では、新耐震基準への適合時期を判断する際、確認済証または検査済証に記載された「確認済証交付年月日」を確認する方法が示されています。

確認済証や検査済証が残っていない場合は、登記などから建築時期を確認できることもあります。

ただし、登記の日付と建築確認の日付は同じではありません。特に1981年前後の住宅で判断が難しい場合は、行政窓口や建築士などへ確認しましょう。

旧耐震基準の住宅は危険？築年数だけでは判断できない

旧耐震基準で建てられた住宅だからといって、すべてが同じ耐震性というわけではありません。

建物ごとに構造や状態が異なり、建築後に耐震改修が行われている場合もあります。そのため、旧耐震基準というだけで現在の安全性を断定することはできません。

一方、国土交通省は、昭和56年以前に建てられた木造住宅では地震による被害が顕著だったことを示し、耐震診断によって現在の耐震性を確認する重要性を案内しています。

旧耐震基準に当たる住宅では、築年数だけで安全性を判断せず、現在の建物の状態を確認することが重要です。

国土交通省「地震の被害と耐震改修の必要性」

令和6年能登半島地震では建築年代によって被害に差が見られた

令和6年能登半島地震の建築物被害調査でも、木造建築物の建築年代によって被害状況に違いが確認されています。

国土交通省国土技術政策総合研究所などが、被害の大きかった輪島市・珠洲市・穴水町の市街地で行った調査では、1981年5月以前の旧耐震基準の木造建築物3,408棟のうち、19.4％が倒壊・崩壊と判定されました。

同じ調査では、1981年6月〜2000年5月の木造建築物では5.4％、2000年6月以降では0.7％でした。

これは特定地域を対象とした調査結果であり、すべての旧耐震住宅に同じ割合が当てはまるものではありません。ただ、建築年代によって被害傾向に差が見られたことは、古い住宅の耐震性を確認する重要性を考える材料になります。

国土交通省 国土技術政策総合研究所「令和6年能登半島地震建築物被害調査等報告」

木造住宅では1981年だけでなく2000年の規定も確認したい

木造住宅の耐震性を考えるときは、旧耐震・新耐震の境目となる1981年に加えて、2000年も一つの目安になります。

2000年6月1日には、木造住宅について地盤に応じた基礎の仕様、柱・筋交いなどの接合部、耐力壁の配置バランスなどに関する規定が明確化されました。

そのため、新耐震基準で建てられた木造住宅でも、2000年5月以前の住宅については、リフォームなどの機会に接合部等の状況を確認することが推奨されています。

国土交通省では、1981年6月1日から2000年5月31日までに建てられた一定の在来軸組構法の木造住宅について、耐震性能を確認するための検証方法を公表しています。

国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の公表について」

旧耐震基準の住宅は耐震診断で何を確認する？

旧耐震基準の住宅でも、必要な耐震工事は家によって異なります。工事内容を決める前に、耐震診断で現在の状態を確認します。

基礎や建物の傾き

基礎のひび割れや建物の傾きなどを確認します。

ひび割れがあるから直ちに危険と判断するのではなく、位置や状態、住宅全体の状況を見ながら確認することが必要です。

壁・筋交いの状態と配置

木造住宅では、地震などによる横方向の力に抵抗する壁や筋交いが耐震性に関係します。

耐震診断では、筋交い等の有無だけでなく、建物全体のバランスも踏まえて耐震性を確認します。

接合部や屋根の状態

柱や梁、筋交いなどの接合部や、屋根の重量も確認するポイントです。

屋根が重い住宅では、診断結果に応じて屋根の軽量化を補強方法の一つとして検討する場合があります。

雨漏り・床下・シロアリ

建築後の劣化も、現在の耐震性を考えるうえで確認したいポイントです。

雨漏りや床下の湿気、シロアリ被害などによって柱や土台が傷んでいないかを確認します。

中井建設の耐震診断では、基礎・外壁のひび割れ、建物の傾き、筋交い・火打ち等の有無、地盤状況の聞き取り・確認、屋根葺材や土の有無、シロアリ被害などを調査しています。

中井建設の耐震診断について

耐震性が不足していた場合は必要な部分を補強する

耐震診断の結果、耐震性が不足していると分かった場合は、住宅の状態に応じて補強方法を検討します。

旧耐震基準だから一律に同じ工事を行うのではなく、診断結果から弱い部分を確認して工事内容を決めます。

中井建設では、室内や押し入れを利用した壁の補強、外壁側からの補強、水回りリフォームとあわせた補強、屋根の軽量化などに対応しています。

中井建設の耐震改修工事の種類

旧耐震住宅のリフォームでは耐震補強も一緒に検討する

古い住宅をリフォームする予定がある場合は、工事内容を決める前に耐震性も確認しておくと、工事の順序を整理しやすくなります。

たとえば、浴室やキッチンのリフォームで壁や床を開ける場所と、耐震補強が必要な場所が重なる場合があります。

また、屋根を葺き替える予定があり、診断結果から屋根の軽量化が適していると判断される場合は、同じ時期に工事を検討できます。

ただし、耐震補強とリフォームを同時に行えば必ず費用が安くなるわけではありません。必要な補強と希望するリフォームを分けて見積もり、工事内容を確認しましょう。

旧耐震基準の耐震改修では補助金・減税を利用できる場合がある

旧耐震基準の住宅を耐震改修する場合、国の税制や自治体の補助制度を利用できることがあります。

2026年9月時点では、旧耐震基準で建てられた一定の住宅を現行の耐震基準に適合させるリフォームについて、所得税の税額控除を受けられる制度があります。現在の適用期間は2028年12月31日までです。

固定資産税についても、一定の要件を満たす耐震改修には軽減措置が設けられており、現在の適用期間は2031年3月31日までです。

住宅や工事内容など一定の要件を満たす必要があるため、耐震工事をすれば必ず減税されるわけではありません。工事を始める前に最新の条件や必要書類を確認してください。

国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」

自治体によっては、耐震診断や耐震改修に対する補助制度を設けている場合もあります。

中井建設では、条件に合う各種補助金の提案や申請サポートを行っています。詳しくは、無料仮住まい・各種補助金サポートをご覧ください。

旧耐震基準に関するよくある質問

旧耐震基準は何年までですか？

旧耐震基準から新耐震基準へ切り替わったのは1981年6月1日です。一般には、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物が旧耐震基準の目安となります。1981年前後の住宅では、確認済証などから建築確認の時期を確認すると確実です。

築45年なら旧耐震基準ですか？

2026年時点で築45年前後の場合は、旧耐震基準と新耐震基準の境目付近に当たる可能性があります。完成年だけでは判断せず、確認済証などの資料から確認済証交付年月日を確認しましょう。

旧耐震基準の家は違法ですか？

旧耐震基準というだけで、直ちに違法建築という意味ではありません。建築当時の法令に適合していた建物が、その後の法改正によって現行基準に適合しなくなっている場合は、「既存不適格」に該当することがあります。

旧耐震基準なら必ず耐震工事が必要ですか？

築年数だけから必要な工事を決めることはできません。まず現在の耐震性を確認し、耐震性が不足している場合は診断結果に応じた補強方法を検討します。

新耐震基準なら耐震診断は必要ありませんか？

新耐震基準で建てられた住宅でも、増改築や経年による劣化などで現在の状態は異なります。特に1981年6月から2000年5月までに建てられた一定の木造住宅については、国土交通省も耐震性能を確認するための検証方法を示しています。

耐震改修と建て替えはどちらがいいですか？

建物の構造や劣化状況、必要な耐震工事、今後住む期間、リフォームの希望などによって判断が変わります。現在の住宅の状態と必要な工事を確認したうえで、耐震改修と建て替えを比較しましょう。

旧耐震基準の家は、現在の耐震性を確認してから対策を考える

旧耐震基準は、1981年6月1日に新耐震基準が施行される前に適用されていた耐震基準です。

旧耐震基準の時期に建てられた住宅では、築年数だけで安全性を判断せず、現在の建物の状態を見ることが重要です。

基礎や壁、接合部、屋根、雨漏りやシロアリなどを確認し、耐震性が不足している場合は診断結果をもとに必要な補強方法を検討しましょう。